Jak to bude s cenami nemovitostí v následujících měsících?

Jak to bude s cenami nemovitostí v následujících měsících?

Krizová opatření států po celém světě budou mít za následek globální hospodářskou recesi. Každý den dochází k dalším bezpečnostním opatřením. V březnu koronavirus způsobil ekonomický pokles v Evropě i Spojených státech a indexy akciových trhů spadly po celém světě o více než 30 % v průběhu několika dnů.

Jak se mimořádná opatření dle nás promítnou do cen nemovitostí?

Mnoho faktů zatím bohužel není k dispozici. Co však víme je, že odezvy na námi nabízené nemovitosti klesly v porovnání února a března 2020 o 23 %.

Jaký bude další vývoj?

Méně pravděpodobný scénář je, že nás čeká podobná situace jako ekonomická recese v letech 2008–2012. Tehdy ceny nemovitostí několik let klesaly a na stejnou úroveň se vrátily po 5–7 letech.

Pravděpodobnější vývoj můžeme predikovat z historického precedentu epidemie SARS v Hong Kongu v roce 2003. Ten ukazuje, že hospodářská aktivita během epidemie prudce poklesla (o 5.1 %), nicméně po skončení epidemie se ekonomika rychle zotavila, a to především proto, že byla způsobena externím faktorem a nejistotou, a ne strukturálními problémy kreditního systému, jako právě v roce 2008 (zdroj). V případě realitního trhu je však třeba rozlišit dopad na celkový objem transakcí a dopad na ceny nemovitostí.

Současná krizová opatření mají krátkodobý a výrazný dopad na počet transakcí.

Údaje od realitních makléřů napříč celou republikou ukazují, že přibližně polovina českých makléřů zcela přerušila prohlídky nemovitostí. Podobná je i situace v Itálii, kde počet transakcí v únoru klesl o 20 % a za březen se očekává pokles o 70-80 %. Následující graf ukazuje transakce s nemovitostmi v Číně v počátečních stádiích šíření viru. Transakce během několika týdnů krize významně poklesly, téměř o 100 %. Nyní však jejich počty opět rostou. Očekává se, že původních hodnot dosáhnou ještě v první polovině roku 2020. V České republice lze očekávat podobný vývoj. Jakmile skončí nouzový stav, počet prohlídek a uzavřených prodejů nemovitostí se během několika měsíců vrátí k původním hodnotám.

Vliv epidemie na ceny se predikuje složitěji, protože tu dochází ke kombinaci více faktorů.

1. faktor: Epidemie a krizová opatření

Výzkum realitních trhů v Hongkongu z roku 2004, kdy trh zasáhla epidemie SARS, nám ukazuje, že reálná změna cen nemovitostí (pokles o 1,9 %) je v podstatě stejná jako vývoj cen, který ekonomové odhadovali ještě před epidemií (pokles o 1,6 %). Neočekáváme tedy, že by epidemie koronaviru sama o sobě měla vliv na ceny nemovitostí.

2. faktor: Přicházející recese

Základní logika říká, že s poklesem HDP klesá kupní síla obyvatelstva, což snižuje poptávku po realitách. Studie v Asii, Evropě a USA ukazují, že korelace mezi průměrnými cenami rezidenčních nemovitostí a HDP na obyvatele je 60 až 95 %.

3. faktor: Nedůvěra investorů ve finanční trhy

Mentalita českých a západoevropských drobných investorů je rozdílná. Češi více inklinují k ukládání svých financí do nemovitého majetku. Tím spíše, když se projeví pokles hodnoty akciových trhů. Už nyní máme silné signály českých střadatelů, že chtějí investovat své peníze do nemovitostí.

4. faktor: Krátkodobé pronájmy

Dalším faktorem je relativně velké zastoupení bytů využívaných pro krátkodobé nájmy (Airbnb apod.). V Praze se jich aktuálně nachází přes 12 tisíc, ze kterých je asi polovina krátkodobě pronajímána v průběhu celého roku. Přibližně třetina hostitelů nabízí více než jednu nemovitost ke krátkodobému pronájmu. V tuto chvíli jsou však tyto nemovitosti prázdné. Pozastavení turismu bude mít především dopad na cenovou hladinu nájmů. Už teď vidíme obrovský přísun nabídek na pronájem vybavených bytů v centrálních částech Prahy za extrémně nízké ceny, které jsou někdy až o polovinu nižší. Majitelé těchto jednotek hledají momentálně alternativní řešení i ve střednědobém pronájmu nebo pronájmu firmám. A to s jedním hlavním cílem – přečkat nepříznivé období a dočkat se obnovení turismu. Část majitelů bytů zamýšlených pro krátkodobé pronájmy nedokáže plnit závazky hypotečních úvěrů a bude nucena svoji nemovitost kvůli krátkodobému nedostatku likvidity nabídnout k prodeji, čímž se zvýší nabídka bytů v centrálních částech Prahy. O kolik nabídka vzroste a jak velký vliv na prodejní ceny to může mít, není v tuto chvíli možné seriózně predikovat. I v případě, že se krátkodobě nabídka bytů v centru Prahy zvýší, po odeznění epidemie se situace vrátí do původního stavu. Praha však zůstane populární turistickou destinací a krátkodobé pronájmy zůstanou finančně atraktivnější než dlouhodobé, takže i noví majitelé bytů budou motivováni upřednostnit krátkodobé pronájmy.

Závěr a doporučení

S ohledem na výše uvedené očekáváme, že ceny nemovitostí mohou nyní klesnout o 5–10 %, nicméně relativně rychle se vrátí na původní hodnoty. Pokud máte nemovitost, kterou potřebujete prodat a zároveň koupit jinou z důvodu stěhování, není na co čekat. Prodáte a koupíte přibližně ve stejné době, což nebude mít dopad na výhodnost Vaší obchodní transakce. Jestliže chcete peníze, které máte na běžných účtech, investovat do nemovitosti jako „jistějšího uložiště“ Vašeho majetku, je jedno kdy nakupujete, dlouhodobě ceny porostou. Pokud však chcete po dobu akutní krize ochránit peníze tím, že koupíte nemovitost, ale potřebujete své peníze v horizontu pár měsíců zpátky, riskujete kvůli krátkodobému poklesu cen ztrátu. Chcete-li svoji nemovitost prodat, abyste pak výnos uložili na akciových trzích, pak i teď je vhodná příležitost. Kdy jindy nakupovat akcie, než když jsou za výhodnou cenu… Veškeré analýzy řeší komplexně celý trh, hodnoty se průměrují bez ohledu na lokaci a typ nemovitosti. Pokud chcete získat relevantní informace o Vaší nemovitosti a máte konkrétní potřeby, prosím kontaktujte nás. Jsme online a stále k dispozici!

Jan Hašek

Jan Hašek
Jan Hašek
Realitní makléř
Specialista
Reality
left

Potřebujete poradit?Zavoláme Vám zpět.

right
Kdy chcete zavolat
Odesláním souhlasíte se zpracováním osobních údajů.